Wstęp
W poprzednim materiale opisałem warunki nabycia gospodarstwa rolnego i nieruchomości rolnych przez rolników indywidualnych. W trakcie tego materiału wskazałem, że ustawodawca przewidział wyjątki również dla innych podmiotów oraz w przypadku wystąpienia niektórych sytuacji, które wyłączą obowiązek nabycia nieruchomości przed rolnika indywidualnego. Niniejszy materiał stanowi kontynuację poprzedniego, dlatego zachęcam do zapoznania się z nim.
Inne podmioty uprawnione do nabycia nieruchomości rolnych
Jak się zdaje całkowite uniemożliwienie nabycia nie rolnikom gruntów rolnych mogłoby wywołać szereg niesprawiedliwości w obrocie działkami rolnymi. Z tego powodu są pewne wyjątki, które umożliwiają nabycie takich gruntów pozostałym osobom fizycznym i instytucjom będzie to przede wszystkim uzależnione od zbywcy takiego gruntu i jego powierzchni. Należy tutaj wskazać:
– osoby bliskie zbywcy tj. przez osobę bliską należy rozumieć „zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów”,
– jednostkę samorządu terytorialnego,
– Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR),
– spółkę prawa handlowego, której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będącą operatorem systemu przesyłowego albo posiadającą koncesję na przesyłanie paliw ciekłych, w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne
– spółkę prawa handlowego, której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa która jest operatorem systemu dystrybucyjnego gazowego w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową systemu dystrybucyjnego gazowego,
– spółkę kapitałową lub grupę kapitałową, o których mowa w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 18 marca 2010 r. o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw aktywów państwowych oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych lub grupach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową mienia,
– osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,
– parki narodowe, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z ochroną przyrody,
– podmiot, który zbył nieruchomość rolną na cele związane z realizacją Inwestycji lub Inwestycji Towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym lub został wywłaszczony na cele określone w tej ustawie, jeżeli nabywa nieruchomość rolną o powierzchni nie większej niż 150% powierzchni zbytej nieruchomości, w okresie 3 lat od dnia zawarcia umowy zbycia lub w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja dokonująca wywłaszczenia nieruchomości stała się ostateczna,
– przez Spółkę Celową, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym lub spółkę kapitałową w zakresie zadań powierzonych przez Spółkę Celową o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r, o Centralnym Porcie Komunikacyjnym,
– spółdzielnię produkcji rolnej w wyniku wykonania prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 147 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze lub zbycia wkładu gruntowego przez członka tej spółdzielni,
– członka spółdzielni produkcji rolnej, mającego wkład gruntowy w tej spółdzielni, w przypadku zbycia na jego rzecz wkładu gruntowego przez innego członka tej samej spółdzielni,
– podmiot, który zbył nieruchomość rolną na cele związane z budową morskiej farmy wiatrowej w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 17 grudnia 2020 r. o promowaniu wytwarzania energii elektrycznej w morskich farmach wiatrowych wraz z zespołem urządzeń służących do wyprowadzenia mocy w rozumieniu art. 3 pkt 13 tej ustawy lub został wywłaszczony na cele określone w tej ustawie – jeżeli nabywa nieruchomość rolną o powierzchni nie większej niż 150% powierzchni zbytej nieruchomości rolnej w okresie 3 lat od dnia zawarcia umowy zbycia lub w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja dokonująca wywłaszczenia nieruchomości rolnej stała się ostateczna,
Wyłączenia z obowiązku nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego ze względu na sposób nabycia
Ustawodawca wskazał oprócz wymienionych przed chwilą podmiotów, które podobne co rolnicy indywidualni mogą nabyć ziemię rolną inny przypadki, gdy takie nabycie nieruchomości będzie możliwe bez konieczności uzyskania zgody ze strony KOWR. Do tych sytuacji należą:
– grunty rolne o powierzchni mniejszej niż 1 ha;
– nabyte w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;
– na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego tj. budowy na cudzym gruncie, gdy ziemia pod budynkiem zostanie nabyta przez właściciela budynku;
– w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego;
– na podstawie art. 118 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników tj. osobie, której przysługuje prawo użytkowania działki gruntu z tytułu przekazania gospodarstwa rolnego Państwu, na jej wniosek przyznaje się nieodpłatnie własność tej działki. Osobie, której przysługuje prawo do bezpłatnego korzystania z lokalu mieszkalnego i pomieszczeń gospodarskich z tytułu przekazania gospodarstwa rolnego Państwu, w myśl dotychczasowych przepisów, na jej wniosek przyznaje się nieodpłatnie własność działki obejmującej budynki, w których znajdują się ten lokal i te pomieszczenia, o powierzchni niezbędnej do korzystania z tych budynków;
– na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Chodzi tutaj o osoby które są właścicielami gruntów położonych na obszarach ograniczonego użytkowania, istniejących wokół zakładów przemysłowych. Osoby te jeśli poniosły szkodę przez obniżenie poziomu produkcji rolniczej lub leśnej to przysługuje im z tego tytułu odszkodowanie od zakładu przemysłowego. W przypadku obniżenia poziomu produkcji w okresie 3 lat co najmniej o 1/3 dotychczasowej wartości, zakład jest obowiązany, na wniosek właściciela, wykupić całość lub część tych gruntów według cen wolnorynkowych;
– na podstawie art. 125 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W tym wypadku starosta może w ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości w zakresie niezbędnym do poszukiwania, rozpoznawania i wydobywania kopalin np. węgla brunatnego. Jeżeli ograniczenie jest ustanawiane na czas dłuższy niż rok lub uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać, aby przedsiębiorca nabył od niego nieruchomość;
– na podstawie ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze. Jeżeli cudza nieruchomość lub jej część jest niezbędna do wykonywania działalności regulowanej ustawą, przedsiębiorca może żądać umożliwienia korzystania z tej nieruchomości lub jej części przez czas oznaczony, za wynagrodzeniem. Korzystanie to nie może obejmować prawa do pobierania pożytków z nieruchomości. Jeżeli na skutek ograniczenia prawa nieruchomość lub jej część nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele, właściciel (użytkownik wieczysty) może żądać, aby przedsiębiorca dokonał jej wykupu. Również przedsiębiorca ma prawo żądania wykupu nieruchomości od właściciela (użytkownika wieczystego) gruntu rolnego w zakresie niezbędnym do wykonywania działalności. Chodzi tutaj o przedsiębiorców zajmujących się wydobywaniem węglowodorów ze złoża, a w przypadku koncesji na poszukiwanie i rozpoznawanie złoża węglowodorów oraz wydobywanie węglowodorów ze złoża – uzyskał decyzję inwestycyjną, wydobywania węgla kamiennego, wydobywania węgla brunatnego, wydobywania siarki rodzimej, prowadzącego podziemne bezzbiornikowe magazynowanie węglowodorów, podziemne bezzbiornikowe magazynowanie wodoru, podziemne składowanie dwutlenku węgla;
– w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego;
– w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku;
– w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego;
– położonej na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze. Obszarem górniczym jest przestrzeń, w granicach której przedsiębiorca jest uprawniony do wydobywania kopaliny, podziemnego bezzbiornikowego magazynowania substancji, podziemnego składowania odpadów, podziemnego składowania dwutlenku węgla oraz prowadzenia robót górniczych niezbędnych do wykonywania koncesji. Z kolei terenem górniczym jest przestrzeń objęta przewidywanymi szkodliwymi wpływami robót górniczych zakładu górniczego. W przypadku zbywania na rzecz przedsiębiorstwa górniczego przez przedsiębiorstwo górnicze kopalni, zakładu górniczego lub jego oznaczonej części, w skład którego wchodzą nieruchomości rolne, przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się;
– na potrzeby budowy morskiej farmy wiatrowej w rozumieniu ustawy z dnia 17 grudnia 2020 r. o promowaniu wytwarzania energii elektrycznej w morskich farmach wiatrowych wraz z zespołem urządzeń służących do wyprowadzenia mocy w rozumieniu tej ustawy.
Zakończenie
Jak mogą Państwo zauważyć pomimo faktycznego ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi zostały przewidziane w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego liczne wyjątki. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że sama ilość wyjątków sprawia, że wcale nie jest tak ciężko zbyć i nabyć ziemię rolną, zwłaszcza, że zgodnie ze statystykami GUS w 2022 r. doszło do 130 000 takich transakcji. Jednak gdy bliżej przyjrzymy się tej statystyce to dostrzeżemy, że średnia powierzchnia tych nieruchomości wynosi 0,74 ha (odpowiednio 0,81 ha poza miastami i 0,3 ha w miastach na prawach powiatu lub 0,32 ha w pozostałych miastach). Z tego tytułu można stwierdzić, że dominującymi nieruchomościami w obrocie na rynku są te poniżej 1 ha i ten wyjątek jest najczęściej stosowany.
Źródła:
1. K. Osajda, P. Popardowski (red.), Tom IX. Prawo rolne. Obrót nieruchomościami rolnymi, Komentarz, Warszawa 2021
2. J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2019
3. Obrót nieruchomościami w 2022 r. https://stat.gov.pl/