Wstęp
We wcześniejszym materiałach omówiłem, że obecnie tylko rolnik indywidualny uprawniony jest do nabycia ziemi rolnej, ale jednocześnie ustawodawca przewidział szereg wyjątków od tej zasady co do której przygotowano osoby artykuł. Obecnie, aby zamknąć temat obrotu nieruchomościami rolnymi należy opisać pokrótce rolę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) w obrocie nieruchomościami rolnymi.
Decyzja administracyjna zezwalająca na nabycie nieruchomości rolnej
Ziemię rolną można również nabyć nie wypełniając tych wymagań. W tym wypadku potrzebna będzie już zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), wyda decyzje administracyjną na wniosek:
1) zbywcy nieruchomości rolnej, jeżeli:
a) wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikom indywidualnym, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż np. darowizna,
b) nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
c) w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;
d) cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie jest niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej
2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:
a) posiada kwalifikacje rolnicze,
b) nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego;
3) osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne, jeżeli:
a) przyznano jej pomoc w rozpoczęciu działalności gospodarczej na rzecz młodych rolników,
b) nabycie nieruchomości rolnej będzie zgodne z warunkami przyznanej pomocy w rozpoczęciu działalności gospodarczej na rzecz młodych rolników,
c) nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
d) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład posiadanego gospodarstwa rolnego,
e) w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;
4) uczelni, jeżeli nieruchomość rolna:
a) jest niezbędna dla realizacji przez nią celów dydaktycznych lub prowadzenia badań naukowych lub prac rozwojowych,
b) będzie wykorzystywana na cele rolnicze;
5) nabywcy nieruchomości rolnej, jeżeli:
a) nieruchomość rolna położona jest w obszarze rozmieszczenia inwestycji na cele publiczne lub w granicach linii rozgraniczających teren lokalizacji takiej inwestycji ustalonych w ostatecznej decyzji administracyjnej,
b) zobowiąże się do rozpoczęcia realizacji inwestycji w terminie 12 miesięcy od dnia nabycia nieruchomości rolnej,
c) określi termin zrealizowania tej inwestycji.
Od decyzji KOWR można się odwołać do Ministra Rolnictwa. W przypadku niewyrażenia zgody, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, na pisemne żądanie zbywcy nieruchomości rolnej złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna (tj. zostało wniesione odwołanie do Ministra Rolnictwa, które nie zostało uwzględnione lub odstąpiono od wniesienia tego odwołania po upływie 14 dnia od otrzymania decyzji KOWR), jest obowiązany do zakupu nieruchomości rolnej za zapłatą ustalonej przez Krajowy Ośrodek ceny odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości określonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem jej obciążeń. KOWR w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania żądania zbywcy nieruchomości rolnej powiadamia go o wysokości ceny. Zbywcy nieruchomości wtedy przysługuje prawo wystąpienia do sądu o ustalenie ceny odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości rolnej nabywanej przez Krajowy Ośrodek albo złożyć pisemne oświadczenie o cofnięciu żądania nabycia tej nieruchomości przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.
Procedura wykazania braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej innemu rolnikowi indywidualnemu
Jako praktyczny problem można wskazać, że osobą która wyzbywa się nieruchomość zobowiązana jest do udowodnienia, że nie było możliwości jej sprzedaży rolnikowi indywidualnemu. Zanim złoży wniosek o wydanie zgody na zbycie nieruchomości “nie rolnikowi”, powinien zamieścić ogłoszenie w bezpłatnym systemie teleinformatycznym prowadzonym przez KOWR (erolnik.gov.pl – portal ogłoszeń). Dopiero, gdy w zależności od terminu określonego w ogłoszeniu, ale nie krótszym niż 30 dni żaden inny rolnik na nie odpowie oraz zostanie potwierdzone, że ustalona cena sprzedaży nie przekraczała średniej o więcej niż 50%, będzie można uznać, że faktycznie nie było możliwości zbycia działki rolnikowi.
Podobny skutek wywoła sytuacja, gdy zainteresowany rolnik, który złożył odpowiedź na ogłoszenie, następnie nie wykaże zainteresowania faktycznym nabyciem nieruchomości. Przesłanka zostanie także wypełniona w przypadku, gdy proponowana cena nieruchomości rolnej była niższa o ponad 5% niż określona w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej lub została złożona po upływie terminu wskazanego w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej.
Elementy ogłoszenia w systemie teleinformatycznym
Ogłoszenie o nieruchomości rolnej zawiera co najmniej:
– oznaczenie sprzedawanej nieruchomości rolnej z podaniem danych z ewidencji gruntów i budynków dotyczących jej oznaczenia, powierzchni, klasy bonitacyjnej i rodzaju użytków rolnych oraz numeru księgi wieczystej albo zbioru dokumentów prowadzonego dla tej nieruchomości;
– opis budynków i innych składników majątkowych wchodzących w skład sprzedawanej nieruchomości rolnej;
– informację o przeznaczeniu sprzedawanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w miejscowym planie odbudowy, a w przypadku ich braku – informację o lokalizacji inwestycji celu publicznego ustalonej w ostatecznej decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, informację o sposobie zagospodarowania terenu i warunkach zabudowy ustalonych w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy; w przypadku braku ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – profil funkcjonalny strefy planistycznej obejmującej nieruchomość w planie ogólnym gminy;
– cenę nieruchomości rolnej;
– termin składania odpowiedzi na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, który nie może być krótszy niż 30 dni, licząc od dnia zamieszczenia go w serwisie erolnik.gov.pl w portalu ogłoszeń.
Odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej zawiera co najmniej:
– proponowaną cenę zakupu nieruchomości rolnej,
– imię i nazwisko rolnika indywidualnego, który zamierza kupić nieruchomość rolną, wraz z podaniem adresu zameldowania na pobyt stały,
– oświadczenie osoby składającej odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, że jest rolnikiem indywidualnym;
Odpowiedź należy złożyć za pośrednictwem erolnik.gov.pl, lub w oddziale terenowym Krajowego Ośrodka, właściwym ze względu na położenie nieruchomości rolnej, we wskazanym w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej terminie, przy czym termin uważa się za zachowany także, jeżeli przed jego upływem odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej została nadana w polskiej placówce pocztowej operatora pocztowego lub w placówce podmiotu zajmującego się doręczaniem korespondencji na terenie Unii Europejskiej. Jednocześnie odpowiedź uważa się za oświadczenie woli o zamiarze zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej. Odpowiedź złożona w oddziale terenowym Krajowego Ośrodka, przekazywana jest niezwłocznie zbywcy nieruchomości rolnej.
Odpowiedzialność za fałszywe ogłoszenie lub odpowiedź na ogłoszenie
Ustawodawca chcąc zniwelować problem fałszywych ogłoszeń w systemie teleinformatycznym zdecydował się nałożyć na zbywcę nieruchomości rolnej dającego ogłoszenie o nieruchomości rolnej bez zamiaru zawarcia umowy sprzedaży obowiązek naprawienia szkody, jaką poniósł ewentualny nabywca, który złożył spełniającą warunki określone we wcześniejszej części odpowiedzi na ogłoszenie, ale także naprawić szkodę Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa w związku z czynnościami związanymi z zamieszczonym ogłoszeniem o nieruchomości rolnej i odpowiedzią na to ogłoszenie.
Z kolei osoba, która chciałaby nabyć nieruchomość rolną może ponieść nawet odpowiedzialność karną za złożenie nieprawdziwego oświadczenia, że jest rolnikiem indywidualnym. Osoba taka potwierdza, że jest świadoma odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia zaznaczając odpowiednią klauzule. Klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywego oświadczenia. Jednocześnie osoba taka jeśli złożyła odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej bez zamiaru zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką poniósł zbywca nieruchomości rolnej, przez to, że liczył na zawarcie tej umowy oraz KOWR w związku z czynnościami związanymi z zamieszczonym ogłoszeniem o nieruchomości rolnej i odpowiedzią na to ogłoszenie.
Zakończenie
Zgodnie ze sprawozdaniem z działalności KOWR w 2022 r. do oddziałów terenowych KOWR wpłynęły łącznie 8 871 wniosków o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 42,68 tys. ha (średnia wielkość nieruchomości to 4,8 ha na jeden wniosek). Wydano łącznie 8 062 decyzje administracyjne, które dotyczyły nieruchomości rolnych o powierzchni 39,14 tys. ha, z tego:
– 7 491 decyzji pozytywnych (dla nieruchomości o powierzchni 35,47 tys. ha), co stanowiło 92,9% wszystkich wydanych decyzji,
– 491 decyzji o umorzeniu postępowania (dla nieruchomości o powierzchni 2,86 tys. ha),
– 80 decyzji negatywnych (dla nieruchomości o powierzchni 803 ha).
93,5 % zgód dotyczyło nabycia nieruchomości przez osoby fizyczne. Najwięcej wniosków kierowano do oddziałów w Warszawie i Lublinie, które to przekroczyły jako jedyne liczbę 1000 wniosków.
Źródła:
1. K. Osajda, P. Popardowski (red.), Tom IX. Prawo rolne. Obrót nieruchomościami rolnymi, Komentarz, Warszawa 2021,
2. J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2019,
3. Sprawozdanie z działalność KOWR w 2022 r. https://www.gov.pl/web/kowr/sprawozdania