Nabycie nieruchomości rolnej, czyli jak zostać rolnikiem
Wstęp
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która została uchwalona 11 kwietnia 2003 r. zmierzała do ochrony polskiej ziemi przed jej wykupem przez podmioty z Europejskiego Obszaru Gospodarczego. W Polsce po wstąpieniu do Unii Europejskiej obowiązywał 12-letni okres przejściowy jaki udało się wynegocjować polskiemu rządowi, który wiązał się z koniecznością uzyskiwania w tym czasie zgody MSWiA, przy braku sprzeciwu Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, na nabycie gruntów rolnych. W 2016 r. po upływie 12-letniego okresu przejściowego pojawiła się konieczność nowelizacji przepisów, aby nadal móc chronić ziemie rolną przed jej przejęciem przez zamożniejsze obce podmioty. Z tego powodu handel ziemią rolną został ograniczony podmiotowo i zarezerwowany wyłącznie dla rolników indywidualnych, chyba że ustawa dopuszcza od tego wyjątki, a tych wyjątków jest dość dużo. W związku z tym trzeba się skupić na odpowiedzi czym jest nieruchomość rolna, gospodarstwo rolne, kim jest rolnik indywidualny i kto oprócz niego może nabyć nieruchomość rolną.
Czym jest gospodarstwo rolne?
Żeby zostać rolnikiem indywidualnym trzeba na samym początku mieć gospodarstwo rolne. Gospodarstwo rolne stanowią grunty rolne i leśne wraz z budynkami i ich częściami, urządzeniami i inwentarzem jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość wraz z prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. W związku z czym gospodarstwo rolne będzie stanowić np. dom z działką siedliskową, budynki gospodarcze, magazyny, silosy, urządzenia i inwentarz, lub np. maszyny rolnicze, zwierzęta, jak również prawa związane z prowadzeniem gospodarstwa, np. umowy ubezpieczenia. Należy podkreślić, że gospodarstwo rolne musi posiadać powierzchnię przekraczającą 1 ha. W orzecznictwie wskazuje się, że koniecznym elementem gospodarstwa rolnego jest grunt rolny a pozostałe elementy nie muszą wystąpić.
Grunty rolne
Nieruchomością rolną (gruntem rolnym) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając z tego produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Odmiennie natomiast należy oceniać status budynków jako części składowych nieruchomości rolnych. Budynek postawiony na nieruchomości gruntowej stanowi jego część składową. Do obszaru nieruchomości rolnej zalicza się także grunty pod budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi oraz grunty niezbędne do korzystania z tych budynków. Wobec tego częścią składową nieruchomości rolnej będą m.in. zabudowania zagrodowe, siedlisko rolnicze, dom mieszkalny, budynki i budowle gospodarcze.
O charakterze danej nieruchomości decydują dane w księdze wieczystej. W przypadku braku do ustalenia możliwości wykorzystywania nieruchomości w określony sposób pomocne mogą być zapisy w ewidencji gruntów i budynków oraz plany zagospodarowania przestrzennego. Ostatecznie należy pamiętać, że o rolnym charakterze nieruchomości przesądza sposób jej faktycznego wykorzystywania albo jeśli dana nieruchomość nie jest wykorzystana rolniczo, możliwość jej przeznaczenia na prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie np. ugór.
Kim jest rolnik indywidualny?
Po wyjaśnieniu sobie kwestii czym jest gospodarstwo rolne i grunty rolne należy w chwili obecnej skupić się na odpowiedzi na pytanie kto może je nabyć. Gospodarstwa rolne i należące go nich grunty rolne mogą nabywać rolnicy indywidualni. Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Rolnik indywidualny, czyli osoba fizyczna
Należy krótko wyjaśnić w niniejszej materiale, że rolnikiem nie może być spółdzielnia czy spółka czy inny byt prawny, a człowiek. W wypadku powstania spółki cywilnej każdy ze wspólników będzie rolnikiem indywidualnym.
Tytuł prawny do nieruchomości
Ustawodawca wprost wskazuje jakim tytułem do nieruchomości musi legitymować się rolnik indywidualny i tak jest to własność nieruchomości (wpisaną w księdze wieczystej), użytkowanie wieczyste ( użytkowanie wieczyste ustanowione jest od 40 do 99 lat na nieruchomościach we własności jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa), posiadania samoistnego ( czyli sytuacji gdy osoba która posiada nieruchomość i czuje się jej właścicielem choć formalnie tj. np. brak wpisu jako właściciela w księdze wieczystej nim nie jest), dzierżawcą ( tj. związał się umową dzierżawy i opłaca czynsz właścicielowi nieruchomości w zamian za korzystanie z nieruchomości i pobieranie z niej pożytków np. plonów)
Ograniczenie łącznej powierzchni użytków rolnych do 300 ha
Ograniczenie do 300 ha określa się w dacie nabycia nieruchomości, a nie aby przez cały okres prowadzenia gospodarstwa rolnego powierzchnia wchodzących w jego skład nieruchomości rolnych nie mogła przekroczyć 300 ha. W przypadku powierzchni będących przedmiotem współwłasności (współużytkowania wieczystego czy współposiadania samoistnego lub na podstawie dzierżawy) uwzględnia się powierzchnię nieruchomości rolnych odpowiadających udziałowi we współwłasności takich nieruchomości, a w przypadku współwłasności łącznej uwzględnia się łączną powierzchnię nieruchomości rolnych stanowiących przedmiot współwłasności.
Osobiste prowadzenie gospodarstwa przez 5 lat
Z definicji wynika, że rolnik musi przez 5 lat zamieszkiwać w gminie w której przynajmniej jedna nieruchomość rolna położona jest a wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, którą prowadził on osobiście. 5 letni okres będzie obejmował również sytuacje przeprowadzki takiego rolnika ale tylko w wypadku jeśli przeniósł się z jednej gminy w której były grunty należące do gospodarstwa do drugiej gminy w której również znajdują się grunty tego gospodarstwa rolnego. Osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli pracuje w tym gospodarstwie i podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie. Samo posiadanie lub własność gospodarstwa rolnego nie mogą być kwalifikowane jako jego prowadzenie, jeżeli nie wiąże się z nimi wykonywanie działalności rolniczej, co obejmuje również podejmowanie decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie. Z kolei praca w gospodarstwie rolnym w wymiarze i z częstotliwością odpowiednią do charakteru prowadzonej produkcji. Oznacza ona osobiste, bezpośrednie wykonywanie, w sposób stały, czynności funkcjonalnie powiązanych z prowadzeniem działalności wytwórczej w rolnictwie, np. orka, zasiew, zbieranie plonów, karmienie zwierząt, kierowanie maszynami rolniczymi.
Kwalifikacje rolnika indywidualnego
Osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, do tego aby zostać rolnikiem jeżeli uzyskała:
a) uzyskała wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe. Szczegółowy zakres kierunków studiów, czy profilów nauczaniach w szkołach średnich, branżowych czy zasadniczych zawodowych zostały określone w Rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą z dnia 17 stycznia 2012 r.
W zakresie wykształcenia wyższego będzie to ukończenie studiów wyższych na kierunkach: rolnictwo, ogrodnictwo, weterynaria, technika rolnicza i leśna, zootechnika, architektura krajobrazu, rybactwo. W przypadku ukończenia studiów na kierunku innym niż wymienione, za posiadanie wykształcenia wyższego rolniczego uznaje się ukończenie kierunku studiów, dla którego program kształcenia lub zakres kształcenia obejmują treści związane z działalnością wytwórczą w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, w wymiarze łącznym co najmniej 120 godzin.
W zakresie wykształcenia średniego branżowego lub średniego będzie to ukończenie szkoły na kierunku: technik rolnik, technik ogrodnik, technik architektury krajobrazu, technik hodowca o specjalności: hodowla drobiu, hodowla zwierząt, technik hodowca koni, technik pszczelarz, technik rybactwa śródlądowego – w przypadku gdy w gospodarstwie jest prowadzony chów lub hodowla ryb, technik weterynarii – w przypadku gdy w gospodarstwie jest prowadzony chów lub hodowla zwierząt gospodarskich, technik ekonomista o specjalności ekonomika i rachunkowość przedsiębiorstw rolnych, rachunkowość i rynek rolny, technik towaroznawca o specjalności surowce rolne, technik agrobiznesu, technik mechanizacji rolnictwa, technik melioracji wodnych, technik inżynierii środowiska i melioracji, technik turystyki wiejskiej, technik mechanik o specjalności maszyny i urządzenia rolnicze, technik mechanizacji rolnictwa i agrotroniki, technik turystyki na obszarach wiejskich;
W zakresie wykształcenia zasadniczego branżowego lub zasadniczego zawodowego będzie to ukończenie szkoły na kierunku rolnik, ogrodnik, pszczelarz, mechanik-operator pojazdów i maszyn rolniczych, rybak śródlądowy – w przypadku gdy w gospodarstwie jest prowadzony chów lub hodowla ryb, mechanik maszyn rolniczych, mechanik maszyn i urządzeń o specjalności maszyny i urządzenia rolnicze, rolnik mechanizator.
b) uzyskała tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy lub tytuł zawodowy mistrza, w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej. Również w tym przypadku zostały określone dokładnie dane tytuły. Są to rolnik, wykwalifikowany rolnik, mistrz rolnik, rolnik upraw polowych, wykwalifikowany rolnik upraw polowych, mistrz – rolnik upraw polowych, rolnik łąkarz, wykwalifikowany rolnik łąkarz, mistrz – rolnik łąkarz, rolnik chmielarz, wykwalifikowany rolnik chmielarz, mistrz – rolnik chmielarz, rolnik hodowca bydła, wykwalifikowany rolnik hodowca bydła, mistrz – rolnik hodowca bydła, rolnik hodowca trzody chlewnej, wykwalifikowany rolnik hodowca trzody chlewnej, mistrz – rolnik hodowca trzody chlewnej, rolnik hodowca owiec, wykwalifikowany rolnik hodowca owiec, mistrz – rolnik hodowca owiec, rolnik hodowca koni, wykwalifikowany rolnik hodowca koni, mistrz – rolnik hodowca koni, hodowca drobiu, wykwalifikowany hodowca drobiu, mistrz – hodowca drobiu, hodowca zwierząt futerkowych, wykwalifikowany hodowca zwierząt futerkowych, mistrz – hodowca zwierząt futerkowych, pszczelarz, wykwalifikowany pszczelarz, mistrz pszczelarz, Ogrodnik, wykwalifikowany ogrodnik, mistrz ogrodnik, ogrodnik sadownik, wykwalifikowany ogrodnik sadownik, mistrz – ogrodnik sadownik, ogrodnik szkółkarz, wykwalifikowany ogrodnik szkółkarz, mistrz – ogrodnik szkółkarz, ogrodnik warzywnik, wykwalifikowany ogrodnik warzywnik, mistrz – ogrodnik warzywnik, ogrodnik upraw kwiaciarskich: wykwalifikowany ogrodnik upraw kwiaciarskich, mistrz – ogrodnik upraw kwiaciarskich, ogrodnik pieczarkarz, wykwalifikowany ogrodnik pieczarkarz, mistrz – ogrodnik pieczarkarz, traktorzysta – wykwalifikowany traktorzysta, traktorzysta kombajnista – wykwalifikowany traktorzysta kombajnista, rolnik obsługi maszyn rolniczych – mistrz rolnik obsługi maszyn rolniczych, mechanik-operator pojazdów i maszyn rolniczych, wykwalifikowany mechanik-operator pojazdów i maszyn rolniczych, mistrz – mechanik-operator pojazdów i maszyn rolniczych, rybak stawowy – w przypadku gdy w gospodarstwie jest prowadzony chów lub hodowla ryb, wykwalifikowany rybak stawowy, mistrz – rybak stawowy, rybak jeziorowy – w przypadku gdy w gospodarstwie jest prowadzony chów lub hodowla ryb: wykwalifikowany rybak jeziorowy, mistrz – rybak jeziorowy, rybak rzeczny – w przypadku gdy w gospodarstwie jest prowadzony chów lub hodowla ryb: wykwalifikowany rybak rzeczny, mistrz – rybak rzeczny, rybak śródlądowy – w przypadku gdy w gospodarstwie jest prowadzony chów lub hodowla ryb, absolwent zespołu przysposobienia rolniczego, absolwent szkoły przysposobienia rolniczego.
c) uzyskała wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie. Studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem uznaje się wówczas, gdy ich program obejmuje co najmniej jedno z następujących zagadnień ekonomikę rolnictwa, organizację lub technologię produkcji rolniczej, marketing artykułów rolnych, rachunkowość rolniczą, agrobiznes.
d) posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie. Staż pracy w rolnictwie nie musi być ciągły a jedynie jego suma musi wynieść 5 lat.
Podsumowanie
Jak widzą Państwo zakup nieruchomości rolnej jest w znaczny sposób obecnie utrudniony. Z jednej strony ma to swoje plusy, gdyż ziemia rolna pozostawać będzie w dyspozycji producentów rolnych i nadal będzie spełniać funkcje rolnicze, czyli zaspokajać potrzeby żywnościowe społeczeństwa. Jednocześnie w krótkim czasie po wprowadzeniu nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 14 listopada 2016 r. ceny nieruchomości rolnych spadły. Z drugiej strony niewątpliwe ograniczony obrót nieruchomościami rolnymi spowodowało drastyczny spadek w obrocie nieruchomościami rolnymi, a rolnikom w chwili obecnej ciężko jest zbyć swoje grunty lub nabyć ziemię rolną zwłaszcza, że ten obrót pozostaje pod kontrolą KOWR.
1. K. Osajda, P. Popardowski (red.), Tom IX. Prawo rolne. Obrót nieruchomościami rolnymi, Komentarz, Warszawa 2021
2. J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2019
3. https://www.prawo.pl/samorzad/ograniczenia-w-obrocie-ziemia-rolna-to-zle-prawo-opinie-prof,498283.html